企业拆迁停工损失评估

      一、停工损失客观存在，在实务操作中应当给与适当补偿，停工损失的价值可以给予合理的评估计量。停工损失的评估结果应作为停工损失补偿双方补偿费用谈判的参考依据。

      二、停工损失的含义

   1、明确停工损失的概念。

   停工损失是指为公共利益进行项目建设需拆迁企业而导致企业停产所必须支付的各种费用及应当获取的正常收益。

   2、停工损失构成要素包括：人员薪酬、各种合同违约金、企业正常收益等。

      三、停工损失价值认定的特殊考虑。

   1、人工薪酬方面：对于因拆迁而造成解除劳动合同的，应按有关劳动法规的规定考虑；未解除劳动合同的，应以停工期间的基本工资和社会保障费用考虑，社会保障等相关费用应以相关社保法规为准。

   2、各种合同违约金：含销售合同违约金和采购合同违约金。因拆迁导致合同违约的损失应在进行解除合同协商的基础上以审查合同条款的具体内容进行考虑。

   ３、对停产过程中必须支付的其他款项，如贷款利息等据实计算。

   ４、正常收益是指税后净收益，按同行业平均收益率和拆迁企业前3年正常收益水平孰低原则考虑。

      四、停工期间的确定

      停工期间是指企业接到拆迁通知后，自停产之日到企业重建恢复正常经营之日止。实务操作中按企业规模、国家规定的行业合理建设期确定。 

       随着科学发展观的确立和和谐社会建设的推进，以公共利益为目的进行项目建设将是政府的重要职责，同时国家产业政策调整、环保政策和安全政策的强化，由此产生的企业关停、搬迁工作将更加频繁，对由此产生的停工损失和资产补偿费用进行评估并为政府及社会提供价值参考将成为资产评估行业的一个重要领域。省资产评估协会关注此项工作、进行探索的努力应给予高度评价，希望省评估协会把此项工作作为一个重要课题，利用专业技术委员会平台，组织专家继续研究，同时就此项工作和政府相关部门及人大加强沟通联系，推动我省此项工作的立法进程，充分发挥资产评估行业的专业优势，履行社会责任，推进和谐社会建设。